Por Daniel Conrado Müller Ulrich e Lívia Maria Kindrat Weiss
Os problemas mais comuns em parcerias rurais e arrendamentos surgem da sucessão de contratos mal formalizada, da cessão da área sem anuência do proprietário, da falta de pagamento e da permanência de ocupantes após o fim do contrato. As regras estão no Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/1964) e no Decreto nº 59.566/1966. Abaixo, as dúvidas mais comuns.
Qual a diferença entre arrendamento e parceria rural?
No arrendamento, o proprietário cede o uso e o gozo do imóvel mediante pagamento de um aluguel (art. 3º do Decreto nº 59.566/1966). Na parceria, as partes dividem os riscos e os frutos ou lucros da exploração, na proporção ajustada (art. 4º). A diferença importa porque cada contrato tem regras próprias de remuneração e de risco, e o nome dado pelas partes não prevalece sobre o que de fato foi combinado.
O preço do arrendamento pode ser fixado em sacas de soja?
Não. O preço do arrendamento só pode ser ajustado em quantia fixa de dinheiro. O pagamento pode ser feito em frutos ou produtos, desde que equivalentes ao valor em dinheiro na data do pagamento, mas é vedado fixar o preço em quantidade fixa de produtos (art. 18 do Decreto nº 59.566/1966). Essa cláusula, muito comum na prática, é fonte frequente de discussão judicial.
Existe prazo mínimo para esses contratos?
Sim (art. 13, II, “a”, do Decreto nº 59.566/1966):
- 3 anos: arrendamento para lavoura temporária ou pecuária de pequeno e médio porte, e todos os casos de parceria
- 5 anos: arrendamento para lavoura permanente ou pecuária de grande porte
- 7 anos: exploração florestal
O arrendatário ou parceiro pode passar a área para outra pessoa?
Só com consentimento prévio e expresso do proprietário. Subarrendar, ceder ou emprestar o imóvel sem essa anuência é causa de despejo (art. 32, II, do Decreto nº 59.566/1966). Quando há várias cessões em sequência, é essencial que cada uma esteja documentada e anuída, para que se saiba quem ocupa a área e com qual título.
Contratos acessórios, como o comodato, acompanham o contrato principal?
Depende da redação. É comum que o uso de máquinas, casas ou benfeitorias seja formalizado por comodato vinculado à parceria ou ao arrendamento. Se o comodato prevê que sua vigência acompanha o contrato principal, ele se encerra junto. Cláusulas vagas abrem espaço para que o ocupante invoque o contrato acessório para tentar permanecer na área.
Em quais casos cabe o despejo?
O despejo só é concedido nas hipóteses do art. 32 do Decreto nº 59.566/1966, entre elas:
- Término do prazo contratual ou de sua renovação
- Subarrendamento, cessão ou empréstimo sem consentimento do proprietário
- Falta de pagamento no prazo
- Dano à gleba ou às colheitas, por dolo ou culpa
- Mudança da destinação do imóvel ou abandono do cultivo
- Infração grave de obrigação legal ou contratual
O devedor pode evitar o despejo pagando?
No despejo por falta de pagamento, sim. O arrendatário pode purgar a mora, pagando o aluguel, os encargos, as custas e os honorários no prazo fixado pelo juiz, não superior a 30 dias contados da entrega do mandado de citação cumprido (art. 32, parágrafo único).
O contrato se renova automaticamente?
Pode se renovar. O arrendatário tem preferência na renovação, e o proprietário deve notificá-lo até 6 meses antes do vencimento sobre propostas de terceiros ou sobre a intenção de retomar o imóvel. Sem essa notificação, o contrato se renova (art. 22 do Decreto nº 59.566/1966). Por isso, controlar o calendário de notificações é indispensável para quem quer encerrar a relação.
E se, terminado o contrato, alguém sem título continuar na área?
O despejo se dirige a quem tem relação contratual com o proprietário. Contra terceiros sem contrato vigente, que ingressam ou ameacem ingressar na área, os caminhos são as ações possessórias: reintegração de posse, manutenção de posse ou interdito proibitório, este para afastar uma ameaça. Escolher a medida certa evita que a ordem judicial deixe de alcançar algum ocupante.
O proprietário responde por danos ambientais causados pelo arrendatário?
Pode responder. “As obrigações ambientais possuem natureza propter rem, sendo admissível cobrá-las do proprietário ou possuidor atual e/ou dos anteriores, à escolha do credor” (Súmula 623 do STJ). Embargos, autos de infração e multas decorrentes da exploração feita por terceiros podem recair sobre o imóvel e seu dono. Por isso, o contrato deve prever obrigações ambientais claras, direito de regresso e fiscalização periódica.
Como evitar esses problemas?
- Formalizar cada contrato, aditivo e cessão por escrito, com anuência expressa do proprietário
- Fixar o preço do arrendamento em dinheiro
- Vincular expressamente os contratos acessórios ao principal
- Controlar prazos de vencimento e de notificação
- Prever obrigações ambientais, garantias e fiscalização da área
- Notificar formalmente o encerramento da relação e documentar a situação do imóvel
Conteúdo de caráter informativo, que não substitui a análise do caso concreto. Saiba mais sobre a atuação do escritório em Direito Agrário e Litígios Possessórios.
